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为什么存在瑕疵

2020-01-15 17:53

房管局工作人员:我们那个要件,只是形式上的审查,包括身份证、户口本、规划许可证、国土使用权证,都是形式上的审查,不是实质性审查。

洞口县规划局工程股股长黄高健也承认,直至现在,洞口县都存在这种个人组团开发房地产的行为:

房管局工作人员:这个看的出来,他合伙建房,其实是连起一块的,至少一二三层是连在一起的。他们提出要这样发证,我们也没办法,他们五个人都认可的。

王了凤:现在都撤销发证了,房管局也撤了,国土局也撤了,但是法院说房管局不应该撤这个证。国土局长也说瑕疵啦,那个房管局长他也,都说是瑕疵,法院的判决书上,它也说是瑕疵。你错就是错,对就是对,为什么存在瑕疵,瑕疵两个字什么意思?

2013年6月,洞口县人民政府以王了凤等人隐瞒合伙建房的事实,骗取行政审批及相关登记为由,宣布涉事的25本国有土地使用证无效。王了凤认为,既然房产证赖以存在的基础——土地使用证——无效,房产证自然也就失去了法律效力。

相比于房管部门和规划部门,洞口县国土局对于其在颁发土地使用权证时,没有尽到法定的职责,直言不讳。

2006年5月9号,王了凤两口子,与周确山、谢忠良等其他四对夫妻合伙,集资500万元,以公开竞拍的方式买下了洞口县财政局老宿舍楼的土地使用权,随后分割该土地使用权,并分别办理了国有土地使用证。此后,顺利地办理了规划许可,完成竣工验收并办理了房产证。然而,就在2009年底,作为合伙人之一的王了凤,却主动向有关部门举报自己。王了凤的要求是:撤销包括国有土地使用权证在内的所有权属证书。因为这一切都是他们这五对夫妻合谋,隐瞒真相骗取而来的。

五户根本不具有开发资质的居民,联合起来建了一栋商住楼,而且顺利地拿到了法律规定的所有手续。作为法定监管主体的国土、规划、房管等部门,有的认为其发证过程只是小小的瑕疵,有的认为申请人只是有轻微的违规而已,有的干脆一推二五六——当事人要求这样发证。瑕疵也好,轻微的违规也罢,归根结底,三个政府部门的瑕疵相叠加,客观上协助建起了这栋骗来的商品房。而这栋不知该如何存在的商品房,又该怎么在法律上找到自己的位置?中国之声将持续关注。(记者肖源 邓文辉)

刘三忠:我们错与不错,这个东西我们不作评价,以法院的判决为准,中院是维护我们的发证决定的。所以这个问题,现在我也讲不清了,到底我们错没错,以法院判决为准,对不对?

王了凤:搞不下来,我就打一个报告,到湖南省国土厅,他们看到我的材料,然后他们下来人到我们洞口,也到了我们现场,把我们县国土局发证的东西全部带回省里。然后说你们的房产证、国土证都发错了的,因为你们是合伙修房,他怎么能把那个证发给你们个人了。

房管局工作人员:现场肯定要去的,我们要对房子搞测绘,要把房子面积搞清楚,这个我们现场也看了。

国土局某负责人:等于他有两套图纸,一是到规划部门办建设工程规划许可的图纸,有一套是用着实际施工的图纸。

据中国之声《新闻纵横》报道,想当开发商建商品房,没那么容易。规划许可证、国有土地权使用证、房产证等等手续,一个都不能少。最关键的是,还得有开发资质。如果没有资质还想建商品房赚钱,怎么办?湖南洞口的王了凤,和其他四户合伙人想了一招——以建自住房的名义,合伙建房,并以此取得所有的手续。糟糕的是,这场合伙骗局,居然成功了。

黄高健:当时这种组团(多户人家联合开发)建设不违规,可以在一块土地上连着建房屋,相互之间有间隔就可以。而且当地县城10多年来都是这样搞的,现在也存在这种做法。县里曾想把这种做法取消,但实际上取消不了。

那么,规划部门在办理规划许可时,对被欺骗的事实,是否知情呢?根据涉事楼盘的相关申请材料卷宗记载,原本规划为8层的房子,竣工时却变成了9层。而洞口县规划局提供的“竣工验收单”,只作出了“擅自改变用地红线位置罚款5万元”的标注。

洞口县国土局副局长唐文社:我们06年当时就是土地分割划分的时候,工作人员到现场核查的时候,这一点我觉得我们地籍股的同志也不是特别仔细,造成我们第二次发证,我们的发证过程有瑕疵。

那么,洞口县房管局在当初核发房产证之前,有没有依法履行其职责?住建部2008年颁行的《房屋登记办法》中规定,房屋登记机构应当查验申请登记材料。并且,在房屋所有权初始登记时,房屋登记机构还应当实地查看。

王了凤说,包括她在内的这五户居民,并没有房地产开发资质,但事实上,却通过一系列的操作,成功地开发了商品房。包括王了凤在内的这五对夫妻,以个人修建自住房的名义,分别办理了国土证、规划许可证和房产证。这一点,也得到了另一合伙人谢忠良的证实:

但是,分配不均,易生内讧。王了凤认为,自己当初122万元的出资,占比近四分之一;而实际分到名下的房产却只有16%。于是,便开始举报有她参与的合伙骗“政府”一事。

最初接到举报的洞口县房管局,以王了凤没有提供事实依据或法律文书为由,不支持王了凤的主张。于是,王了凤将洞口县房管局告上法庭。邵阳市中院认为,房管局的行为并没有明显违反法律规定。也就是说,房管局无须撤销原先登记的房产证。至此,这一闹剧似乎可以终结了。但王了凤并不这么想。

对于这栋9层高的综合楼业主来说,目前既没有国土使用权证,也没有房产证。花钱买来的楼到底是个什么?合法商住楼,还是违法建筑?而对于两次成为被告的房管局来说,尴尬之处则在于,根据法律规定和县政府的文件,撤销房产证,但又被法院判决撤销的行为违法。不撤证也不是,撤证也不是,房管局该怎么办?

而洞口县国土局的一位负责人则指出了这五户居民合伙欺骗规划部门的手法:

洞口县房管局的一位工作人员说,房管局不对发证申请作实质性审查,但同时又称,发证前,房管局必须到现场搞测绘:

申请人提交的证明材料,与实际建造的房屋不符,这样的发证行为,能否以申请人要求发证为由,一推了之?

2014年,洞口县房管局根据县政府宣布土地使用权证无效的文件,撤销了涉事的房产证。但事情并没有就此终结。洞口县房管局又被推上了法庭,这次的原告是除王了凤之外的其他四名合伙人,以及从原始合伙人处转买房屋的业主。邵阳市中院坚持认为,洞口县房管局不能撤销房产证。而王了凤现在纠结的是,政府部门明明被骗了,为什么却只认为发证过程有瑕疵?

房子建好,手续办齐。这五户合伙人将下面三层的商铺出租转让,上面六层住宅转手他人。至此,应该说,这场合谋之下的“骗局”圆满完成。

类似的说法,也被另一个政府部门——洞口县规划局——作为其尽到监管责任的理由提了出来。规划局工程股股长黄高健认为,王了凤等五户居民以修建自住房的名义,建造一体的综合商住楼,只是一种轻微的违规行为,仅此而已:

谢忠良:我们500万买到那个地以后,我们就把那块地分了,我们在建设之前就发现有问题咯,如果我们一起建房的话,他们政府部门不会同意,那我们就干脆分开咯。

黄高健:这种行为构成了一种没有按照规划许可进行建设。但不是严重影响规划的行为,是内部的一种改变,是一种违规,是一种比较轻微的违规。

作为房地产管理部门,该不该撤销房产证?洞口县房管局副局长刘三忠坦承,不知道: